Ist der Verkauf meiner Immobilie steuerpflichtig?

Wenn man eine Immobilie verkaufen möchte, dann können unter anderem Steuern auf den Verkäufer zukommen, welche sich jedoch unter bestimmten Umständen senken lassen.
Es fallen zum Beispiel dann keine Steuern für den Eigentümer und somit Verkäufer der Immobilie an, wenn das Haus zuvor von dem Eigentümer bewohnt wurde, oder die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen ist. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, bezogen auf die Spanne zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie, was bedeutet, dass der Eigentümer den Gewinn, welchen dieser aus dem Verkauf zieht, nicht versteuern muss.

Sind diese beiden Voraussetzungen für eine Befreiung der Steuer nicht gegeben, muss der Gewinn der Immobilie versteuert werden. Daneben kommt es unter anderem darauf an, ob die Immobilie ein privates oder ein betriebliches Vermögen ist. Letztere sind grundsätzlich steuerpflichtig, während für die privaten Vermögen drei Aspekte gelten.

Drei wichtige Voraussetzungen für private Vermögen

Zuerst wird die Zeitspanne zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie betrachtet und, ob die Immobilie unter die Spekulationsfrist fällt, oder ob diese bereits abgelaufen ist und den Eigentümer somit automatisch von der Steuer befreit. Diese Spekulationsfrist beginnt umgehend nach der Beurkundung des Kaufvertrages durch den Eigentümer.

Der zweite Aspekt, welcher betrachtet wird, ist jener, ob der Eigentümer, bevor dieser die Immobilie verkauft hat, selbst in dieser gewohnt hat oder, ob diese fremdgenutzt wurde.
Wenn der Eigentümer in den letzten zwei Kalenderjahren und in dem Jahr des Verkaufes der Immobilie selbst in der Immobilie gewohnt hat, bleibt der Erlös, welchen der Eigentümer durch den Verkauf der Immobilie erzielt, steuerfrei, ohne dass die Frist der 10 Jahre erfüllt werden muss.
Dabei muss nicht unmittelbar der Eigentümer in der Immobilie gewohnt haben. Die Befreiung der Steuer ist ebenfalls gegeben, wenn ein Ehe- oder Lebenspartner oder auch kindergeldberechtigte Kinder des Eigentümers für den genannten Zeitraum in der Immobilie gewohnt haben. Wurde die Immobilie jedoch fremdgenutzt, dann muss der Eigentümer bei dem Verkauf der Immobilie eine Spekulationssteuer zahlen. Das ist jedoch nur der Fall, wenn die Spekulationsfrist nicht eingehalten werden kann.

Der dritte Aspekt behandelt die Frage, wie viele Immobilien der Eigentümer in den letzten Jahren verkauft hat. Das liegt daran, dass der Verkauf von mehr als drei Immobilien in einem Zeitraum von fünf Jahren, zu einem gewerblichen Grundstückshandel gezählt wird. In diesem Fall wird auch die Spekulationsfrist irrelevant. Das gilt auch für ein einheitliches Objekt, von welchem drei Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verkauft werden.

Wie hoch sind die zu entrichtenden Steuern?

Wenn eine Steuer anfällt, weil der Eigentümer die fremdgenutzten Objekte innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, dann hängt diese davon ab, wie hoch der Wertzuwachs von dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Eigentümers ist. Dabei werden die Anschaffungskosten der Immobilie mit dem aktuellen Verkaufspreis verglichen. Der Gewinn setzt sich aus dem Saldo, den Anschaffungskosten und geltend gemachten Abschreibungen während der Haltedauer zusammen.

Wenn der Verkauf unter den gewerblichen Verkauf fällt, muss der Eigentümer eine Gewerbesteuer, welche als Realsteuer zu der Gemeindesteuer zählt, zahlen. Dabei erhalten natürliche Personen und Personengesellschaften jedoch einen Freibetrag von 24.5000 Euro.
Zusätzlich fällt, im Gegensatz zu den privaten Immobilienverkäufen, bei dem gewerblichen Grundstückshandel eine Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent an.