In der Regel wird der Verkauf einer Immobilie nicht direkt von dem Eigentümer selbst vorgenommen, sondern von einem beauftragten Makler. Diesen muss der Verkäufer engagieren. Dazu gehört auch, dass dieser dem Makler Anweisungen, wie zum Beispiel über die Überprüfung der Bonität des Käufers, gibt.
Ohne eine solche Anweisung wird der Makler diese nicht von dem Käufer verlangen, was daran liegt, dass der Makler nicht automatisch dazu verpflichtet ist, diese von dem Interessenten einzuholen. Die Prüfung der Bonität des Käufers sollte deshalb immer vertraglich festgehalten werden.
Konsequenzen bei negativer Bonitätsprüfung
Wenn bei der Prüfung der Bonität ersichtlich wird, dass der Käufer womöglich und voraussichtlich seine Verpflichtungen, welche er bei einem Kaufvertrag hätte, nicht einhalten kann, muss der Makler den Eigentümer diesbezüglich vorwarnen.
Von der Bonität ist die Rede, wenn der Bürge kreditwürdig ist und, wenn dieser auf Grund seines Einkommens und seines Vermögens diesen Verpflichtungen nachkommen kann. Genau aus diesem Grund ist auch die Beschäftigungsart des Käufers ein wichtiger Teil der Bonitätsprüfung.
Die bisherige Zahlungsmoral des Käufers sagt viel darüber aus, ob dieser bewilligt ist, den Zahlungen, zu welchen er sich verpflichtet hat, nachzukommen. Durch die Bonitätsprüfung kann der Verkäufer das Risiko realistisch einschätzen, ob der Käufer seinen Verpflichtungen nachkommen kann und wird.
Wenn der Käufer zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig ist, muss er damit rechnen, die gesamten Kosten für den Notar selbst tragen zu müssen. Fatal kann eine Zahlungsunfähigkeit des Käufers auch dann sein, wenn der Eigentümer und gleichzeitig Verkäufer den Erlös zum Bestreiten seines Lebensunterhaltes oder für bereits eingegangene, andere Verpflichtungen verwenden wollte.
Deshalb muss ein Käufer in der Regel eine Selbstauskunft ausfüllen und möglicherweise Kontoauszüge und andere Nachweise vorlegen. Wie eine solche Eigenauskunft aussehen soll, ist in dem §34 des BDSG enthalten. So gehören neben den persönlichen Daten auch Score-Werte und die Auskunft über positive und über negative Zahlungserfahrungen in eine solche Eigenauskunft.
Ein weiterer sicherer und hilfreicher Faktor ist die Schufa.
Die Schufa hat von 66 Millionen Privatpersonen und 4 Millionen Unternehmen in Deutschland die Daten zu der jeweiligen Bonität gespeichert. Eine Schufa-Auskunft informiert über mögliche Auffälligkeiten bei dem Zahlungsverhalten von einem Kaufinteressenten.
Doch auch die Schufa Auskunft gibt nur beschränkt Auskunft über die Bonität, da das Einkommen und das Vermögen nicht in dieser enthalten und auch nicht berücksichtigt werden. Kontoauszüge oder auch Depotauszüge sind eine gute Möglichkeit, um die Kreditwürdigkeit des Interessenten prüfen zu können.
Um Fälschungen vermeiden und vorbeugen zu können, sollten die Eigentümer immer auf originale Unterlagen bestehen, welche zudem ein aktuelles Datum tragen müssen. Das wird durch die erheblichen Schwankungen des Kurses, zum Beispiel bei Wertpapieren, gerechtfertigt.
Besondere Bestimmungen für Unternehmer
Bei den Unterlagen von Selbständigen und Unternehmern findet eine große und detaillierte, fachkundige Analyse statt, damit ersichtlich wird, ob diese über eine Bonität verfügen oder nicht. Das bedeutet für die Unternehmer, dass sie Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie auch Einnahme-Überschuss-Rechnungen und betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen müssen.
Wenn sich ein Eigentümer für den Verkauf seiner Immobilie von einem Makler vertreten lässt und diesen anweist die Bonität des Interessenten zu prüfen, muss der Makler dies tun. Dabei darf dieser nicht nur Kontoauszüge zu Rate ziehen und als Grundlage für die Bonität verwenden, sondern der Makler ist dazu verpflichtet, die Bonität des Interessenten auch durch die Einholung einer Auskunft bei einer Wirtschaftsauskunftei zu prüfen.
Wird die Immobilie von dem Käufer durch ein Darlehen der Bank finanziert, kann unter Umständen auch die Zusage der Bank als Bonitätsprüfung ausreichen. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn die Bank dem Käufer das Darlehen ausschließlich für den Kauf der Immobilie gewährt und, wenn dies nicht weiteren Bedingungen unterlegen ist, welche dafür sorgen könnten, dass eine pünktliche Zahlung zum Termin in Frage gestellt werden könnte.