Das Grundbuch gibt Auskunft über die aktuellen Rechtsverhältnisse. Im Grundbuch sind alle wichtigen Informationen festgehalten, welche eine Immobilie oder ein Grundstück betreffen. Es sind amtliche, öffentliche Verzeichnisse, welche Auskunft über das Eigentum oder andere Rechte in Bezug auf das Grundstück geben. Es gibt Lose-Blatt-Grundbücher, welche in extra Heftern gesichert sind. Teilweise wurden diese Grundbuchblätter schon elektronisch erfasst. Die Umstellung der Eintragung am Computer soll in den kommenden Jahren schrittweise abgeschlossen werden. Amtsgerichte fungieren als Grundbuchämter.

Jedes Grundstück bekommt ein eigenes Grundbuchblatt. Jedes Blatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen zur Verordnung der Durchführung der Grundbuchordnung.

Die Aufschrift enthält Angaben zum Amtsgericht, Grundbuchbezirk, zur Band-und Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis führt die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung und Katasterdaten, d. h. Flur und Flurstück. Wirtschaftsart, Lage und Größe des Grundstücks sind auch angegeben.

Die drei Abteilungen zur Verordnung der Durchführung der Grundbuchordnung

Die erste Abteilung benennt die bisherigen Eigentümer des Grundstückes. Neben dem Eigentümer werden das Datum und der Grund der Übertragung des Eigentums aufgeführt. Ein Eigentumswechsel kann im Rahmen der Erbfolge, durch eine Schenkung oder nach einer Versteigerung oder einem Verkauf erfolgt sein. Bei mehreren Eigentümern werden alle aufgelistet, einschließlich deren Anteile am Grundstück.

Die zweite Abteilung enthält alle Belastungen des Grundstückes außer dem Grundpfandrecht und mögliche Beschränkungen wie Vorkaufsrechte oder Widersprüche gegen Eintragungen.

Die dritte Abteilung führt alle Grundpfandrechte, z. B. die Grundschuld, Hypotheken oder Rentenschulden auf.

Die Voraussetzung für das Anfordern eines Grundbuchauszugs muss ein berechtigtes Interesse sein. Ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme wären die Inhaber von Rechten, z. B. die Eigentümer oder Personen, denen der Rechtsinhaber eine einzelfallbezogene Zustimmung zur Einsichtnahme erteilt hat oder Notare oder Rechtsanwälte von Notaren und Vermessungsingenieure. Ein reines Kaufinteresse erfüllt nicht das berechtigte Interesse. Also wird zuerst – bei jedem Antrag zur Einsicht ins Grundbuch – festgestellt, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Anforderung des Grundbuchauszugs

Der Grundbuchauszug besteht aus der Abschrift der Eintragung ins Grundbuch. Man kann diesen im zuständigen Grundbuchamt schriftlich oder online anfordern. Man benötigt Grundbuchauszüge zumeist in Zusammenhang mit einer Beleihungsprüfung des Kreditinstitutes, die zur Beantragung eines Darlehens durchgeführt wird.

Beim Hauskauf bekommt man Auskunft über den Eigentümer und seine Berechtigung zum Hausverkauf und es kann entnommen werden, ob das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist. Das Grundbuchamt berechnet für den Auszug oder eine unbeglaubigte Kopie 10 Euro, für eine beglaubigte Kopie oder einen amtlichen Ausdruck 20 Euro.

Die Änderung von Grundbucheinträgen erfolgt aufgrund eines Antrages oder einer gesetzlichen Vorschrift. Bei einem Wechsel des Eigentümers durch Verkauf oder Erbfall ist dies zum Beispiel gegeben, ebenso wie bei einer Eintragung, Übertragung, Änderung oder Löschung anderer Rechte am Grundstück oder durch eine Berichtigung fehlerhafter Einträge.

Um eine Eintragung zu ändern, benötigt man die Einwilligung des bisher Berechtigten zur Eintragung, Änderung oder Löschung. Beim Hauskauf muss der Eigentümerwechsel im Grundbuch festgehalten werden durch die Auflassung oder Auflassungsvormerkung. Das bedeutet, dass eine Einigung über den Eigentumsübergang des Grundstückes zwischen dem Käufer und Verkäufer stattgefunden hat.

Die Auflassung erfolgt grundsätzlich vor einem Notar bei Anwesenheit von Käufer und Verkäufer. Hierbei erlangt der Käufer nur die Anwartschaft auf das Grundstück, aber er erlangt noch nicht das Eigentum.

Der Eigentumswechsel erfolgt erst bei der Umschreibung des Grundbuches. Die Auflassungsvormerkung kündigt quasi den Kauf des Grundstückes an und damit den Eigentumswechsel und sichert den Eigentumserwerb des Käufers. Das heißt, der Verkäufer kann nicht einfach an andere Interessenten verkaufen. Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung vergehen rund 4 Wochen.

Grundbuchlöschung und Schadensersatzforderungen

Die Grundbuchlöschung erfolgt durch einen entsprechenden Vermerk bei dem entsprechenden Eintrag. Der frühere Eintrag wird nicht entfernt, sondern rot unterstrichen oder durchgestrichen. Diese Rötung wird bei den elektronischen Büchern geschwärzt.

Die Grundschuld muss nicht gelöscht werden und kann erneut, ohne weitere Kosten, wieder als Sicherheit eingesetzt werden. Bei Fehlern des Grundbuchamtes oder der Notare kann man Schadensersatzforderungen geltend machen, resultierend aus der Amtshaftpflicht.

Sie sehen, allein das Grundbuch bietet so viele Dinge, welche man bei einem Hauskauf oder Hausverkauf wissen und beachten muss. Bitte belesen Sie sich hierzu oder lassen Sie sich rechtlich beraten, damit auch hier keine bösen Überraschungen auf Sie zukommen. Wichtig ist auch, wie beschrieben, sich den Kauf des Hauses bei Kaufwillen so schnell wie möglich zu sichern. Es wäre bitter, wenn einem nach langem Suchen und Finden andere Interessenten das Haus vor der Nase wegschnappen.